25.04.2013

 Как се прехвърля имот между роднини

 

Много хора не знаят кой е най-добрият начин за осъществяване на подобна сделка и прибягват до фиктивна продажба

В живота обикновено настъпва момент, когато родителите решават, че е време да прехвърлят своето недвижимо имущество на децата си. Много хора обаче не знаят кой е най-добрият начин за осъществяване на подобна сделка и прибягват до фиктивна продажба, която може да създаде редица проблеми в бъдеще.

Прехвърлянето имот от родители на детето им става по няколко начина, обяснява адвокат Антоанета Ненова. Родителите могат да прехвърлят недвижимия имот чрез продажба, дарение, замяна, срещу издръжка и гледане или да го завещаят. При избор на вида на сделката е добре да се държи сметка на мотивите, поради които тя се сключва.

В България най-често родителитe прехвърлят имота, защото очакват на старини да получават грижи от децата си, твърди юристът. В този случай е редно имотът да се прехвърли срещу задължение за издръжка и гледане, а в нотариалния акт да се уточни какво точно разбират страните под „гледане” и под „издръжка”.

Гледането включва полагане на грижи лично или чрез другиго в случай на болест, старост, безпомощност. Издръжката може да включва плащане на месечни суми или закупуване на храна, на лекарства, плащане на разходи по имота или друго. Точното описание в нотариалния акт ще внесе яснота и ще предотврати бъдещи разочарования и недоразумения.

Детето-приобретател на имота ще знае какво точно ще дължи по договора, а родителите ще бъдат спокойни за своите старини. Ще бъдат осуетени и всякакви бъдещи претенции от страна на други наследници, ако приобретателят (детето) изпълни точно задълженията си по договора за издръжка и гледане.

В по-редки случаи родителите имат нужда от средства, които могат да получат от продажба на имота. Няма пречка купувач да бъде детето, стига да се извърши реално плащане на цената. Продажната цена, записана в нотариалния акт, може да бъде по-ниска от данъчната оценка.

Понякога пък родителите искат просто да надарят едно от децата си. Тогава имотът ще се прехвърли с дарение. Но в този случай следва да се отчита възможността за oспорване на дарението от останалите наследници по закон за възстановяване на тяхната „запазена част”. Това е запазена от закона част за хората, които имат родствена връзка помежду си - родители, деца, съпруг.

Битува разбирането, че даренията между родители и деца трябва да се избягват, тъй като могат да бъдат развалени, споделя Ненова. Предпочита се фиктивната продажба, наречена от закона „привидна”,с която роднините прикриват дарение.

Фиктивната продажба, тази която прикрива дарение, не е препоръчителна. Законът санкционира фиктивните сделки, предупреждава специалистът. Тези продажби са оспорими. Aко наследниците по закон оспорят сделката пред съд и докажат, че не е платена продажната цена, продажбата ще бъде прогласена за нищожна.

Например, в случаите, когато родители продадат фиктивно (вместо да дарят) имот на едно от децата си, другите деца и кредиторите на родителите-продавачи могат да атакуват тази продажба на различни основания: фиктивно плащане, липса на средства с доказан произход, с които да е извършено реално плащане на цената и др.

В случай, че съдът установи привидността на продажбата, ще се приложат правилата за прикритата сделка, т.е. правилата на дарението.Това означава,че след прогласяване на нищожността на привидната продажба, наследниците по закон ще могат да претендират възстановяване на тяхната запазена част.

Ето защо сделките между родители и деца трябва да се съобразяват с действителната воля на страните и съобразно тази воля да се избере вида на сделката: продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане, завещание. И двете страни трябва да държат сметка за намеренията си.

Българите по принцип се интересуват най-вече от финансовата страна на всеки въпрос. Адвокат Ненова коментира какви са разноските по прехвърляне на имот чрез дарение и продажба от родители на деца.

При прехвърляне чрез дарение дължимите данъци и такси са по-малки. Заплащат се само нотариална такса и такса вписване. Местен данък не се дължи.

За продажба, замяна, прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане разноските са по-големи. Дължи се местен данък в размер, определен от Общинския съвет (около 2-3,5%), нотариална такса и такса вписване.

Родителите, прехвърлили свой имот на дете, имат задължение да декларират дохода от продажбата и да платят данък върху него, подчертава специалистът. В случаите на дарение тези задължения са за надарения. Прилага се общия режим на данъчно облагане.

Не се облагат с данъци доходите от продажба, замяна и дарение през данъчната година на един жилищен имот, ако от датата на придобиването и прехвърлянето са изминали 3 години. Освободени от данък са и доходите от продажба, замяна и дарение през данъчната година на два недвижими имота, ако от придобиването до прехвърлянето са изминали 5 години.

Продажбата на жилище, осъществена преди изтичане на 3-годишния срок, се облага с данък върху дохода. Този данък се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи, а върху получената сума се начислява 10% данък.

Например: данъкът върху дохода от продажба на жилище, закупено през 2011г. и продадено през 2012 г. се изчислява по формулата: ДД= [(ПЦ - ЦП) - 0.10 (ПЦ - ЦП)] x10%, където ДД - данък върху дохода; ПЦ - цена на придобиване; ЦП - продажна цена.

Дарението на имот, придобит и прехвърлен в горните срокове (3г., 5г.), също се облага. Данъчнозадължен е надареният. Дължимият данък в случая е 10%. Начислява се върху данъчната основа, която е равна на разликата от нула до цената на имота, записана в нотариалния акт за дарение.

Ако родителите искат да прехвърлят единствения си имот на едно от децата си, защото разчитат именно на това дете да ги гледа и издържа в бъдеще, то редно е да прехвърлят имота с нотариален акт за издръжка и гледане, допълва юристът.

Няма родител, който да желае да лиши някое от децата си от наследство. Винаги има някаква причина/мотив, поради която родителите предпочитат да прехвърлят своя имот само на едно от тях.

Видът на сделката трябва да се съобрази именно с този мотив, допълва адвокатът. По този начин действителните отношения между родители и деца ще бъдат подчинени на правото и на морала. А като такива ще бъдат трудно атакуеми.

Източник: Анастасия Станишева